Um dos momentos mais decisivos numa execução — e um dos menos acompanhados por quem está sendo executado — é a avaliação do bem penhorado. É esse valor que baliza o leilão, o preço mínimo aceitável na hasta pública e o que sobra depois de a dívida ser quitada.
Como funciona a avaliação: arts. 870 e 872 do CPC
A avaliação, conforme os arts. 870 e 872 do CPC, é em regra feita pelo oficial de justiça, e o laudo deve especificar as características do bem, o estado em que se encontra e o valor atribuído. Quando a avaliação exige conhecimento técnico especializado, nomeia-se avaliador.
As três hipóteses de nova avaliação: art. 873
O art. 873 do CPC admite nova avaliação em três hipóteses: quando qualquer das partes arguir, de forma fundamentada, erro na avaliação ou dolo do avaliador; quando se verificar, depois da avaliação, majoração ou diminuição no valor do bem; ou quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído na primeira avaliação. A simples discordância com o valor, sem demonstração concreta de uma dessas situações, não basta para justificar nova avaliação — o laudo do oficial goza de presunção relativa de veracidade.
A preclusão e os fatos posteriores
Um ponto de calibragem sobre a preclusão: a alegação de erro na avaliação, se o vício já era conhecido, deve ser deduzida no momento processual adequado, sob pena de preclusão. Já as hipóteses de majoração ou diminuição posterior do valor do bem e de dúvida fundada do juiz continuam admissíveis mesmo depois, por sua própria natureza — decorrem de fatos que podem surgir ou se revelar ao longo do processo.
A proteção contra o preço vil
O tema tem efeito direto sobre a proteção contra o preço vil. O art. 891 do CPC dispõe que não será aceito lance que ofereça preço vil, e considera vil o preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz no edital ou, na ausência de fixação, inferior a 50% do valor da avaliação. Uma avaliação defasada ou equivocada por baixo reduz esse piso de proteção — por isso o requerimento de nova avaliação, quando presente uma das hipóteses do art. 873, deve ser deduzido em tempo, antes da adjudicação ou alienação do bem, e instruído com elementos concretos, como parecer de mercado ou laudo técnico próprio. O raciocínio se conecta ao de contestar o excesso de penhora e ao que envolve o leilão do imóvel em execução.
Na experiência da ASF Advocacia, escritório dirigido por Adelmar Filho e dedicado à defesa do executado, a atenção ao momento do requerimento e à fundamentação é o que viabiliza a impugnação.